Jak sprzedać mieszkanie z komornikiem — pełna procedura krok po kroku
Dlaczego zgoda komornika nie jest potrzebna
Komornik jest organem egzekucyjnym działającym na podstawie tytułu wykonawczego — nie jest stroną decydującą o warunkach sprzedaży. Decyzję podejmuje wierzyciel, którego wierzytelność zabezpiecza wpis o egzekucji w dziale III księgi wieczystej. Zgodnie z przepisami postępowania cywilnego, zbycie nieruchomości po jej zajęciu nie wpływa na dalszy bieg egzekucji, dopóki dług nie zostanie realnie spłacony — dlatego zgoda i współpraca wierzyciela są kluczowe dla bezpieczeństwa transakcji.
Pełna procedura sprzedaży krok po kroku
- Ustal saldo zadłużenia. Uzyskaj od komornika lub wierzyciela aktualne zaświadczenie o wysokości długu oraz dane do wpłaty — bez tego nie da się ustalić, czy proponowana cena sprzedaży wystarczy na spłatę.
- Uzyskaj pisemną zgodę wierzyciela na sprzedaż za cenę w pełni zaspokajającą jego roszczenie, wraz z zobowiązaniem do wykreślenia wpisu o egzekucji po spłacie.
- Podpisz akt notarialny z zapisem, że kupujący przelewa odpowiednią część ceny bezpośrednio na konto wierzyciela lub komornika, a nie na konto sprzedającego.
- Złóż wniosek o wykreślenie zajęcia z działu III księgi wieczystej po potwierdzeniu spłaty — to formalnie kończy sprawę.
Co ryzykuje kupujący
Przy prawidłowo przeprowadzonej transakcji notarialnej, z zabezpieczeniem bezpośredniej spłaty długu z ceny sprzedaży, ryzyko dla kupującego jest minimalne — to standardowa i częsta sytuacja na rynku nieruchomości. Kluczowe jest, aby środki trafiły na spłatę wierzyciela przed lub równocześnie z przeniesieniem własności, a nie na konto sprzedającego.
Sprzedaż z komornikiem — kto co zapewnia na każdym etapie
| Etap | Co jest potrzebne | Kto to zapewnia |
|---|---|---|
| Ustalenie długu | Zaświadczenie o saldzie zadłużenia | Komornik / wierzyciel |
| Zgoda na sprzedaż | Pisemna zgoda wierzyciela | Wierzyciel |
| Akt notarialny | Zapis o przelewie części ceny na konto wierzyciela | Notariusz |
| Wykreślenie zajęcia | Wniosek do sądu wieczystoksięgowego | Notariusz / strony |
Najczęściej zadawane pytania
Czy dłużnik może sprzedać mieszkanie bez wiedzy komornika?
Formalnie tak, ale transakcja i tak wymaga zgody wierzyciela i spłaty długu z ceny sprzedaży, więc komornik zostaje poinformowany w toku wykreślania zajęcia z księgi wieczystej.
Czy kupujący ryzykuje, kupując mieszkanie z zajęciem komorniczym?
Przy prawidłowo przeprowadzonej transakcji z zabezpieczeniem spłaty długu ryzyko jest minimalne — to standardowa sytuacja na rynku.
Do kiedy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?
Aż do dnia poprzedzającego termin licytacji, o ile wierzyciel zaakceptuje warunki sprzedaży.
Co się dzieje z wpisem o egzekucji po sprzedaży i spłacie długu?
Po potwierdzeniu spłaty składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu z działu III księgi wieczystej.